Между ожиданиями собственника и возможностями бизнеса: какие риски у коммерческой недвижимости Астаны?

Коммерческая недвижимость в перспективных районах столицы за несколько лет подорожала в два-три раза. Однако вместе с ростом цен инвесторы столкнулись с новой проблемой: арендаторы не всегда готовы платить столько, сколько необходимо для высокой доходности объектов. Основатель Prime Estate Руслан Жусупов обсудил в подкасте с Ануаром Туакпаевым, какие районы Астаны считает перспективными,  на что обратить внимание перед сделкой и какие факторы определяют инвестиционную привлекательность объекта.

За какие помещения приходится конкурировать больше всего? 

На рынке недвижимости Астаны наблюдается снижение активности сделок. Покупатели стали осторожнее, а продавцам приходится конкурировать за инвесторов. По словам Руслана Жусупова, сейчас преимущество на стороне тех, кто располагает свободным капиталом и готов быстро принимать решения.

Однако, несмотря на большое количество предложений, найти качественное коммерческое помещение с определенными характеристиками становится всё сложнее.

Самый распространённый запрос среди частных инвесторов – объект стоимостью 100–150 млн тенге на первой линии левого берега, желательно с действующим арендатором. По словам предпринимателя, именно в этом ценовом сегменте наблюдается высокая конкуренция. Подобрать подходящий объект дороже 200 млн тенге оказывается проще, чем в пределах меньшего бюджета.

Изменилась и покупательная способность инвесторов. Если в 2020 году за 80 млн тенге можно было приобрести более 100 м² коммерческой недвижимости в привлекательной локации, то сегодня при цене около 1,2 млн тенге за квадратный метр этой суммы хватит примерно на 67 м². Наличие значительного бюджета больше не означает широкого выбора качественных помещений.

Цены растут быстрее арендных ставок

Одна из главных проблем рынка – разрыв между стоимостью продажи коммерческой недвижимости и арендными ставками.

Жусупов приводит пример: если инвестор приобретает помещение за 2 млн тенге за квадратный метр, то для получения 12% валовой годовой доходности ему необходимо сдавать его примерно за 20 тыс. тенге за м² в месяц.

Для помещения площадью 100 м² это означает арендную плату в 2 млн тенге ежемесячно. Однако далеко не каждый предприниматель может позволить себе подобные расходы. Особенно если учитывать затраты на ремонт, оборудование, персонал и развитие бизнеса.

Возникает противоречие: собственники рассчитывают на высокую доходность дорогих объектов, тогда как финансовые возможности арендаторов ограничены. При этом 12% – лишь расчетная валовая доходность. Реальная прибыль собственника будет зависеть от налогов, расходов на содержание помещения, возможных простоев и других издержек.

По мнению Жусупова, инвесторам стоит оценивать недвижимость в долгосрочной перспективе. Доход может складываться из двух составляющих: арендных поступлений и роста стоимости самого объекта.

Где коммерческая недвижимость Астаны показала высокий рост?

Одной из наиболее интересных локаций Жусупов считает территорию за торгово-развлекательным центром «Хан Шатыр», включая проекты GreenLine и улицу Толе би.

Это место предприниматель условно называет «серебряным квадратом», предполагая, что по уровню цен и привлекательности оно постепенно приблизится к сформировавшимся премиальным районам столицы.

По его словам, в 2021–2022 годах некоторые коммерческие помещения здесь предлагались за 650–850 тыс. тенге за квадратный метр. Сегодня стоимость отдельных объектов достигает около 2 млн тенге за м².

Особую роль в росте стоимости сыграло развитие транспортной инфраструктуры. Жусупов вспоминает время, когда помещение на улице Толе би предлагалось примерно за 1,1 млн тенге за квадратный метр. После открытия дороги и увеличения автомобильного трафика собственник поднял цену до 1,4 млн тенге.

Этот пример показывает, насколько сильно транспортная доступность способна влиять на коммерческую привлекательность недвижимости. Вместе с тем уже состоявшийся рост цен не гарантирует, что объекты продолжат дорожать такими же темпами.

Куда стоит обратить внимание инвесторам?

Еще одной перспективной локацией Жусупов называет район Самал парка, ранее известного как «Сфера парк».

Его привлекательность, по мнению эксперта, связана с сочетанием нескольких факторов: высокой плотности жилой застройки, развитой транспортной сети, паркового пространства и коммерческих павильонов.

В отличие от отдельных жилых комплексов, где коммерческие помещения появляются без единой концепции, здесь часть инфраструктуры задумывалась еще на этапе проектирования.

Парк способен привлекать посетителей не только из окружающих домов, но и из других районов города. Дополнительный поток покупателей обеспечивают супермаркеты, заведения общественного питания и другие крупные арендаторы.

По оценке Руслана Жусупова, коммерческий потенциал локации еще не реализован полностью, поскольку часть жилых комплексов продолжает заселяться.

При этом предприниматель считает район более интересным для долгосрочного владения и сдачи помещений в аренду, чем для быстрой перепродажи.

Критерии выбора коммерческого помещения

Жусупов выделяет четыре основных фактора, определяющих инвестиционную привлекательность объекта.

1. Локация и трафик. Важны плотность населения, автомобильные и пешеходные потоки, окружение и перспективы развития района. Для оценки будущего спроса эксперт рекомендует изучать генеральный план города.

2. Парковка. Даже помещение на оживленной улице может оказаться неудобным для бизнеса, если клиентам негде оставить автомобиль.

3. Планировка. Высота потолков, расположение колонн, форма помещения, отдельные входные группы и витражные окна влияют на количество потенциальных арендаторов.

4. Технические характеристики. Электрическая мощность, вентиляция, коммуникации и другие инженерные параметры определяют, какие виды бизнеса смогут работать в помещении.

По мнению предпринимателя, локация и парковка имеют особенно большое значение. Некоторые технические недостатки можно исправить, тогда как изменить расположение объекта практически невозможно.

Почему помещение с арендатором может оказаться рискованной покупкой?

Большинство инвесторов предпочитают покупать коммерческие помещения с действующими арендаторами. Такой объект потенциально позволяет получать доход сразу после оформления сделки.

Жусупов рассказал о случае, когда у него возникли подозрения относительно достоверности заявленных арендных отношений. Помещение продавалось с подписанным договором, однако арендатор долго не приступал к ремонту, а указанная арендная ставка превышала рыночный уровень.

Предприниматель не утверждает, что договор был фиктивным, но считает подобные обстоятельства достаточным основанием для дополнительной проверки.

Ведь завышенная арендная ставка может создать впечатление высокой доходности и искусственно повысить привлекательность объекта в глазах покупателя.

Перед приобретением недвижимости Жусупов рекомендует изучить договор аренды, проверить историю платежей, поговорить с арендатором и оценить устойчивость его бизнеса. Дополнительную информацию могут дать посещение торговой точки, отзывы в 2GIS и финансовые показатели арендатора.

Особое внимание следует уделять условиям досрочного расторжения договора, арендным каникулам, обязательствам по ремонту и возможной индексации ставки.

Дорогая коммерция меняет инфраструктуру жилых районов

Рост стоимости недвижимости влияет не только на инвесторов, но и на предпринимателей. По наблюдениям Жусупова, высокие арендные ставки способны выдерживать прежде всего отдельные форматы общественного питания и сетевого бизнеса.

В результате первые этажи жилых комплексов нередко заполняются кофейнями, ресторанами и магазинами, тогда как образовательным центрам, детским учреждениям и некоторым видам медицинских услуг сложнее найти подходящие помещения.

Причина заключается в экономике: девелопер заинтересован в высокой цене продажи, собственник – в максимальной аренде, а предприниматель должен сохранять рентабельность своего бизнеса.

Жусупов считает, что коммерческая инфраструктура должна формироваться системно, с учетом потребностей жителей, а не исключительно платежеспособности арендаторов.

Что это означает для инвесторов?

Рынок коммерческой недвижимости Астаны становится сложнее. Перспективная локация сама по себе больше не гарантирует высокую доходность, особенно если помещение приобретается после существенного роста цен.

Инвестору необходимо оценивать не только потенциальную стоимость перепродажи, но и способность будущего арендатора стабильно оплачивать помещение.

Опыт отдельных районов показывает, что своевременное развитие дорог и городской инфраструктуры способно значительно повысить стоимость недвижимости. Однако повторить подобный результат без анализа генплана, конкуренции и спроса будет непросто.

Главный вывод интервью: выгодная инвестиция в коммерческую недвижимость начинается с понимания того, какой бизнес сможет в них работать и сколько он действительно способен платить.

Материал носит информационный характер. Приведенные примеры, оценки и прогнозы отражают мнение спикера и не являются инвестиционной рекомендацией или призывом к покупке недвижимости.