Выгодна ли ипотека в Отбасы банке: эксперты посчитали реальную ставку

Какая ипотека в Казахстане обходится дешевле: накопительная система Отбасы банка или обычный кредит в коммерческом банке? Этот вопрос инвестор Алибек Джалгаспаев обсудил в своем подкасте с финансистом и аудитором Султаном Елемесовым. Гость много лет проработал в банках и на рынке ценных бумаг. В ходе беседы он объяснил, как устроены жилищные займы, и показал, как посчитать их реальную стоимость.

Почему в Отбасы банке низкие ставки

По словам эксперта, система работает по немецкой модели и по сути напоминает общую кассу: одни клиенты копят деньги на депозитах, а другие получают из этой кассы займы. Жилищные займы здесь выдают в среднем под 5% годовых, а не под 17%, как в других банках. Чтобы при такой ставке у банка оставался доход, вкладчикам он может платить лишь 2%. Разница между этими ставками и есть его заработок, ведь, как подчеркнул финансист, Отбасы банк остается коммерческой организацией.

Как работает промежуточный заем

Большая часть разговора была посвящена промежуточному займу. Он рассчитан на тех, кто уже накопил половину стоимости жилья, но не готов ждать несколько лет ради более низкой ставки по жилищному займу.

Схема выглядит так. Допустим, квартира стоит 100 млн тенге. Клиент размещает 50 млн тенге на депозите, а банк выдает заем на всю стоимость жилья, и ставка в 8,5% годовых начисляется на все 100 млн. Спустя несколько лет, как правило не более трех, накопленные средства идут на погашение большей части долга, а остаток переводится в жилищный заем со ставкой около 4-5%.

Чтобы получить промежуточный заем, нужен оценочный показатель (ОП) не ниже пяти. Это внутренний показатель банка, который растет, пока деньги лежат на депозите. Как пояснил гость, даже при единовременном взносе 50% стоимости жилья до нужного значения придется ждать около полугода.

Какая ставка получается на самом деле

Эксперт предложил смотреть не только на проценты по кредиту, но и на то, что половина денег принадлежит самому заемщику и продолжает работать на депозите.

При ставке 8,5% проценты по займу в 100 млн тенге составляют 8,5 млн в год. Однако собственные 50 млн на депозите приносят около 1 млн, поэтому чистая переплата выходит примерно 7,5 млн. Если соотнести ее с чистым долгом в 50 млн, эффективная ставка, по его расчетам, составит около 15% годовых. С учетом полугода ожидания, пока деньги лежат под 2%, она вырастает до 16-17%. Это все равно ниже ставки 17,5%, под которую инвестор оформил ипотеку в коммерческом банке.

Впрочем, у этой картины есть оборотная сторона: если погашать основной долг, ставка растет. Когда выплачена половина чистого долга, она превышает 23%. Правда, за отведенный срок на промежуточном займе удается вернуть лишь небольшую часть. Сам финансист всегда выбирает вариант с отсрочкой погашения основного долга, потому что платеж по нему самый маленький: платятся только проценты. Если же рассматривать весь период вместе с последующим жилищным займом, средняя ставка, по его оценке, составляет около 10-12%.

Госпремия: за что государство доплачивает

Еще один элемент накопительной системы это государственная премия: она составляет 20% от суммы, внесенной за год.

Отдельно собеседник остановился на практике, когда люди открывают депозиты на родственников, чтобы получить сразу несколько премий. Он предупредил, что такой путь небезопасен: деньги на чужом счете принадлежат владельцу депозита, и тот вправе отказаться их возвращать. Если же у него есть долги, счет могут арестовать.

Сам он копит в этой системе всей семьей: на себя, жену, двоих детей и тещу.

Сколько нужно откладывать на квартиру

В качестве примера эксперт рассмотрел семью из пяти человек. Если у каждого есть собственный депозит, то за три года с учетом госпремий можно накопить около 17-18 млн тенге. Этого хватит на половину стоимости квартиры в 36 млн. Чтобы набрать такую сумму, придется откладывать порядка 320 тысяч тенге в месяц при доходности накоплений около 15%. Если такие взносы семье не по силам, схема теряет часть своей выгоды.

О программе «Наурыз»

В разговоре также упоминалась программа «Наурыз». Это одна из программ Отбасы банка, по которой не нужно заранее копить половину стоимости жилья. Ставка, как отметил финансист, около 9%. Заемщик вносит первоначальный взнос в 20% и берет заем на остальные 80%. Первые годы он в основном платит проценты и одновременно пополняет депозит. Когда на депозите набирается 50%, происходит переход на жилищный заем.

По его оценке, реальная стоимость такого кредита в начале около 11%, затем растет до 18%, а средняя ставка за весь период составляет примерно 15%. Рекомендация простая: исправно платить по графику, копить деньги отдельно там, где они работают лучше, а набрав 50%, переходить на жилищный заем и больше ничего досрочно не гасить.

Отдельно про «7-20-25»

Спикер также отметил, что программа «7-20-25» не связана с Отбасы банком: займы по ней выдают банки второго уровня. Ставка 7%, комиссий нет. Но финансирование ограничено, поэтому получить такой заем смогут не все желающие.

Спор об инфляции

Затем разговор зашел об инфляции. Ведущий сравнил доходность тенговых депозитов за 17 лет с долларовой инфляцией и пришел к выводу, что накопления в национальной валюте проигрывают. Для себя он вывел правило: вложения должны ежегодно опережать долларовую инфляцию как минимум на 1%.

С таким подходом гость не согласился и предложил считать по расходам своей семьи. По его словам, траты растут не только из-за подорожания товаров, но и из-за изменения образа жизни: в семье появляются дети, увеличиваются потребности, меняются привычки. Для инвестиций, добавил он, в бизнесе используют другой ориентир: смотрят, во сколько обходятся привлеченные деньги. Если средства взяты под 20%, на них нужно заработать минимум 30%, и тогда уровень официальной инфляции перестает играть роль.

Алибек в ответ пояснил, что сам ориентируется на доходность десятилетних облигаций США, которая сейчас около 5%: по его логике, нет смысла вкладываться ради меньшего, если столько же можно получить без риска.

Что будет с рынком недвижимости и курсом тенге

Под конец разговора финансист поделился своими ожиданиями. По его мнению, цены на жилье растут тогда, когда государство подкидывает стимулы: льготные ипотечные программы, возможность использовать пенсионные накопления. Сейчас базовая ставка высокая, дополнительных стимулов нет, а значит, в ближайшие годы цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне или снизятся.

Что касается курса тенге, то в долгосрочной перспективе он, по мнению эксперта, будет постепенно слабеть, поскольку это выгодно экономике: сырье продается за доллары, а бюджет формируется в тенге.

Так выгодна ли ипотека в Отбасы банке?

Главный вывод гостя сводится к следующему: по системе жилищных сбережений Отбасы банк действительно остается самым выгодным вариантом, но только для тех, кто разбирается в продукте, считает чистый долг и заранее продумывает план. Без расчетов и стратегии в минус можно уйти в любом банке.

Источник: подкаст Алибека Джалгаспаева «Недвижимость в Казахстане будет падать? Что будет с ценами и ипотекой Султан Елемесов»