Офис как часть жизни: почему Астана и Алматы столкнулись с дефицитом качественных бизнес-центров

Сначала мы создаем здания, а потом они меняют нас

Свое выступление Алия Бисимбаева начала с мысли, которая хорошо описывает происходящее сегодня с офисной недвижимостью: здания формируют ритм, темп и в конечном счете сценарий жизни человека.

Если раньше от бизнес-центра в первую очередь требовались хорошая локация, современные инженерные системы и достаточное количество парковочных мест, то теперь запрос становится шире. По словам Бисимбаевой, один из глобальных трендов на ближайшие пять лет – развитие офисных пространств вокруг сценариев жизни человека. То есть имеет значение уже не только то, где сотрудник работает, но и то, что он может делать до работы, во время обеденного перерыва и после окончания рабочего дня.

Для Казахстана эта тенденция особенно интересна на фоне роста двух крупнейших деловых центров страны – Алматы и Астаны.

Качественных офисов не хватает

По представленной на сессии аналитике, население Алматы составляет около 2,37 млн человек, Астаны – порядка 1,68 млн. При этом Бисимбаева обратила внимание не столько на размер городов, сколько на динамику их экономики. Астана, согласно приведенным в презентации данным, демонстрирует рост реального ВРП (валовой региональный продукт) примерно на 11,5%.

Расширение бизнеса неизбежно создает дополнительный спрос на офисы. По внутренним оценкам BI Group, потенциальный объем рынка офисной недвижимости Алматы составляет около 3 млн кв. м, тогда как текущий доступный рынку объем – порядка 1,5 млн кв. м. В Астане соотношение близкое: потенциальный рынок оценивается примерно в 2,4 млн кв. м против 1,3 млн кв. м существующего предложения.

Особенно заметен дефицит в верхнем сегменте. В Алматы, по данным, представленным спикером, свободных площадей в качественных бизнес-центрах класса А практически нет, а арендные ставки находятся примерно на уровне $50 за кв. м. В Астане класс А обходится дешевле – ориентировочно $25–30 за кв. м, при этом вакантность также отсутствует.

Иными словами, вопрос для рынка сегодня заключается уже не только в том, сколько новых квадратных метров построить, но и какими они должны быть.

Один раз приехать – и больше никуда не ехать

Дефицит качественных офисных площадей создает возможности для новых проектов, но одновременно меняет требования к ним. Сегодня бизнес-центру уже недостаточно предложить хорошую локацию и современные рабочие пространства – все большее значение приобретает то, насколько комфортно человеку проводить в нем значительную часть дня.

Одним из новых подходов к организации офисных пространств становится модель 16/24. Ее идея заключается в том, чтобы человек мог в одной локации закрывать большую часть своих повседневных потребностей в течение 16 из 24 часов – от работы и деловых встреч до спорта, бытовых услуг и отдыха.

Например, сотрудник может приехать на велосипеде, принять душ и отправиться в офис. Позаниматься спортом или сходить в бассейн. Пообедать, купить необходимые товары, воспользоваться услугами химчистки или аптеки, пройти обследование в клинике, встретиться с друзьями, провести переговоры или погулять с семьей после работы – все это должно находиться в пределах одного пространства.

Для Алматы с его загруженными дорогами подобная модель приобретает вполне практический смысл: чем больше ежедневных задач можно решить в одной точке, тем меньше времени человек тратит на перемещения по городу.

Офис становится инструментом конкуренции за сотрудников

Есть у новой концепции и еще одна сторона, важная уже непосредственно для бизнеса.

Бисимбаева рассказала, что исследования рынка показывают разное отношение компаний к офисам. Для одних бизнес-центр становится визитной карточкой перед клиентами и партнерами, для других – способом привлечения и удержания сотрудников. Третьим прежде всего важен комфорт пространства, куда команда возвращается после внешних встреч.

И это постепенно меняет саму экономику офисной недвижимости. Конкурировать приходится уже не только ценой аренды, адресом или классом здания. Важными становятся качество воздуха, бесперебойный интернет и электроснабжение, фитнес и wellness-инфраструктура, общественные пространства, сервисы и даже возможность приехать на работу на велосипеде.

Квадратных метров уже недостаточно

Главный сдвиг на рынке коммерческой недвижимости можно сформулировать просто: офис постепенно превращается из помещения в сервис. Работодателю нужны не только квадратные метры, а среда, которая помогает привлекать людей и делает их рабочий день удобнее. Сотруднику – место, позволяющее тратить меньше времени на дорогу и бытовые задачи.

И на фоне отсутствия вакантности качественных офисов в Алматы и Астане эта трансформация открывает пространство для новых проектов. Но выигрывать, вероятно, будут не те, кто просто построит больше, а те, кто сумеет встроить новые квадратные метры в реальный сценарий жизни города и его жителей.

Astana Finance Days проходит в столице Казахстана 9–10 сентября. Это ключевой финансовый форум Евразийского региона, объединяющий лидеров финансовой индустрии для привлечения инвестиций, укрепления рынков капитала и формирования новых бизнес-возможностей в Казахстане.